こんにちは、ジリたんです。
このブログでは低所得者がハードル低く、小さく稼いで
小さいながらも資産を大きくしていく方法を紹介しています。
この記事では
小さい額で不動産に投資できる選択肢
「リート」について解説します。
◆リートとは違った形の少額不動産投資。
不動産クラウドファンディングもおすすめ!
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少額からの不動産投資
リートって何?
◆リートとは…
Real Estate Investment Trustの略でREIT。
日本語では「不動産投資信託」と言うそうです。
「不動産に投資している会社」に投資する形で
家賃収入を得る、といった感じです。
◆実際の土地や建物を購入する必要は無くて
証券会社で購入できるので、ネット上で取引は完結できます。
実物不動産の場合
莫大な初期費用が掛かる
◆例えば、実物不動産に投資するとなると
一戸でも数千万円かかるなど
莫大な初期費用がかかってしまいます。
→リートなら少額で投資ができる!
例えばマンションに投資するとしたら
「一部屋を購入して、人に貸す」というイメージです。
買うのに数千万くらいかかりますよね?
ローンを組んだら、ひとまず負債ですよね?
◆細かい諸費用は分かりませんが
普通に不動産に投資する場合、莫大な初期費用が必要で
そのためにローンを組むのが通常だと思います。
この場合の借金って、そんなに悪い借金ではないのだと思うのですが
私は抵抗があるので手出せないなぁって感じです。
たくさん所有するのは難しい
◆例えば、実物の不動産は
莫大な初期費用や維持費用がかかるわけですから
複数の所有が容易ではありません。
ですが投資先は分散できる方が望ましいのではないかと思います。
→リートなら少額で複数の不動産に投資ができる!
◆私にとって身近な例で言えば
学生をターゲットにした近所のアパートが
ここ数年、急に静かになりました。
地方から出てきていた学生がリモート授業になり
家賃も厳しいので地元に帰ってしまったようです。
近くに大学があると
毎年、一定の需要が期待できそうですが
こういった状況で空室のリスクが顕著になりました。
◆株と同様に不動産も分散投資を出来る方が
やはりリスクは低いのではないかと思います。
◆株式の場合の分散投資はこんな感じ。
積み立て投資の解説とご一緒に↓
リートの魅力
①少額で始められる
◆実物不動産つまり建物自体を購入するわけではなく
株を買う形なので少額で始められます。
私が購入しているリートの価格は1株当たり2000円程度。
最低10株購入するものを買っているので2万円程度で購入できることになります。
◆リートとは違った形の少額不動産投資。
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少額からの不動産投資
②複数の不動産に投資できる
◆リートは大きく分けて
単一用途特化型と複数用途型の2種類が存在します。
買い方次第で、複数の不動産に投資をすることが可能です。
単一用途特化型について
◆例えば
先ほど例に挙げたアパートは「住宅」に分類され
「住宅」ばかりを扱っていれば「住宅」の単一用途特化型
と考えられます。
先ほどの学生アパートは空室になったものの
都内から人がいなくなっても、地方に分散して居住していると考えられます。
◆よって「住宅」全体が悪くなっているわけではなく
たとえ「住宅」に特化していたとしてもひとつの実物不動産を持つよりは分散性がある
と考えられます。
但し、都内の住宅に特化していた場合は損失が大きかったのではないかと思います。
◆その他に
「オフィス」や「商業施設」だったり「物流施設」などに特化したリートが存在します。
ここ数年ではやはりウイルスがカギとなっていて
「オフィス」、「商業施設」、「ホテル」などに打撃があり
それ以前から需要が高まっていた「物流施設」が
宅配の需要が更に増えたことによりとても好況だったようです。
複数用途型について
◆上記にあげた用途を複数持ち合わせて投資を行っているリートを
複数用途型と分類します。
先ほどあげた中でも
不況だった業種と好況だった業種、それぞれに投資をしていれば
リスク分散は出来ていたことになりますね。
また、業種だけでなく地域的な面でも複数に分散しているか
ということも重要になってくるかと思います。
③分配利回りが高い
◆利益の9割以上を分配することで法人税が免除されるという
リート投資法人側のメリットがあるため分配利回りが高めです。
平均利回りは3.6%ほど。
株式の平均配当利回りが1.7%ほどだそうで
2倍近くの差がありますね。
リートのリスクと注意点
リートのリスク
◆リートのリスクと注意点を説明します。
中には実物不動産と共通するものもあります。
①災害によるリスク
◆地震や台風などで建物自体が壊れてしまうなど…
これはリート、実物不動産に共通していますが
莫大な費用でひとつの部屋を買って
それが壊れてしまった場合にはとても大きな打撃となりますね。
②金利変動によるリスク
◆リート法人が金融機関から融資を受けている場合に
返済の利息が増えて、分配が減るなど…
これは実物不動産の場合
ローンを固定金利で借りていた場合は避けられるのかな…
③不動産市場のリスク
◆金利や経済情勢などによって
不動産市場自体にふりかかるリスクです。
ウイルスも業界によっては影響があったリスクです。
④投資法人の倒産・上場廃止のリスク
◆投資法人自体が倒産してしまったり、上場廃止してしまった場合は
購入していたリートは著しく低下する可能性があるそうです。
一方で、
調べてみると投資している不動産自体の価値は変わらず
合併などで引き継げば価値は維持できるといったような記述も見受けられます。
調べてもはっきりと言及されているページが少なく
私も勉強不足ではっきりしたことが言えません…
投資に関する知識をつけるなら…
不動産投資が学べるコースも用意されています。
※【 重要 】リートの注意点
◆投資信託の毎月分配型と称するリート商品は買ってはいけない!
ここ非常に重要な部分だと思っています。
俗に「タコ足分配」と呼ばれ
投資家から集めた資金を改めて分配しているに過ぎず
決して利益が出ているわけではありません。
買っていいのは上場投資信託(ETF)です。
◆ETFは
利益の中から分配するというルールが決められているため
分配金のために預けたお金が減っていくという事態は発生しません。
◆ETFについて解説している記事もご一緒に↓
東証リート指数連動型ETFがおすすめ
◆東証リート指数とは
東京証券取引所に上場している不動産投信(J-REIT)全銘柄を対象とした指数です。
指数連動型ETFなら…
・上場している不動産全体に分散投資
・タコ足分配を避けられる
私が購入している銘柄の例:
・ダイワ上場投信-東証REIT指数(1488)…決算月2、5、8、11月
・One ETF 東証REIT指数(2556)…決算月1、4、7、10月
◆この3銘柄はそれぞれ年に4回ずつ配当となりますが
全てを保有していることで毎月の配当金つまり不労所得が得られることになります。
◆不労所得の必要性について書かれている記事はこちら↓
◆まあ…これYou Tubeのリベ大の動画で学長が言ってたことを
そのまま実践しているだけなのですが(汗)
まとめ
◆不動産投資の選択肢のひとつ
リートがおすすめの理由は…
・実物不動産と比べ分散投資が容易でリスクが低い
・分配利回りが高い(タコ足分配が無いETF推奨)
◆リートはマネックス証券や楽天証券などで購入可能です。
ー不動産投資関連書籍ー